26 Novembre 2022
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Il mercato immobiliare, tra inflazione, aumento del tasso di interesse ed bonus statali.

22-07-2022 22:16 - Diritto
La Banca d’Italia ha recentemente pubblicato uno studio relativo al mercato immobiliare italiano. Secondo gli esperti di via Nazionale il mercato che aveva manifestato segnali di ripresa nel primo semestre dell’anno è destinato ad avere difficoltà, causa guerra in Ucraina e rincaro dei prodotti energetici, nel prossimo biennio. La domanda di immobili è molto attenta al prezzo oltre ai valori del consumo energetico e della manutenzione dell’immobile da acquistare. Coloro che acquistano chiedono un mutuo per oltre un terzo dei casi (70%) e l’entità del mutuo è vicina all’80 per cento dell’intero prezzo pagato. Costo del danaro in prestito in deciso aumento per effetto del recente aumento del tasso di sconto imposto dalla BCE. In questo scenario i canoni di locazione sono aumentati con una progressione annua che si avvicina al 20 per cento e che è destinata ad ulteriori aumenti. La proprietà immobiliare si conferma molto diffusa ed ampia in Italia ed interesse ¾ dei residenti. Solo un quarto della popolazione residente non ha un immobile di proprietà. La proprietà è diffusa,ma la distribuzione del “valore immobiliare” è concentrata e diseguale. Secondo lo studio di Bankitalia, il 59% del valore immobiliare è nelle mani del 20% delle famiglie più abbienti, lo studio è confermato anche dal ministero dell’economia, “il 10% dei contribuenti più ricchi, in termini di patrimonio abitativo valutato in base ai valori di mercato, possiede il 35% circa della ricchezza totale”. Ciò significa che una parte dei proprietari possiede beni di maggior valore e meglio localizzati, mentre molti proprietari possiedono immobili di scarso valore – spesso inferiore al costo di costruzione o ristrutturazione –, in quanto in territori periferici o aree interne e con scarse opportunità lavorative e locative. Sulla base di questi dati è evidente che i benefici governativi hanno favorito maggiormente i redditi alti che già detenevano immobili di valore più elevato rispetto agli altri e che hanno potuto ottenere migliori condizioni energetiche e di manutenzione sostanzialmente senza spesa. Sappiamo che proprio la classe energetica e lo stato di manutenzione di un immobile è uno dei principali parametri per vendere l’immobile bene e rapidamente. Cosa succederà dunque al mercato immobiliare ora che sul mercato possono arrivare tutti qui beni che hanno fruito delle recenti ristrutturazioni a carico dello Stato? L’offerta di immobili recentemente ristrutturati comporterà certamente una diminuzione generale dei prezzi degli immobili con la conseguenza che tutte quelle proprietà che non hanno avuto accesso ai bonus, per la maggior parte detenute dai ceti meno abbienti, vedranno ulteriormente peggiorare il loro valore per effetto del peggioramento del mercato e della discesa dei prezzi. Insomma un ulteriore modo di distribuire il reddito nazionale in maniera difforme e favorire indiscriminatamente i redditi medio-alti. Deve poi aggiungersi che se la proprietà immobiliare detenuta dai percettori di redditi bassi è difficilmente posizionabile sul mercato, diverse prospettive potevano essere ipotizzate invece per i titolari di redditi medi, quella che in genere è la piccola borghesia. Proprio i ceti medi, già in sofferenza per l’ondata inflazionistica che erode soprattutto il potere d’acquisto della classe media, sono quindi quelli maggiormente colpiti da questi fenomeni economici legati alle ristrutturazioni immobiliari a spese dello Stato. I loro immobili, in ipotesi appetibili dal mercato immobiliare, sconteranno le difficoltà della discesa dei prezzi e la concorrenza di immobili migliori in mano a proprietari facoltosi con diversa propensione alla vendita sottoprezzo, oltre all’aumento del prezzo del danaro necessario per il mutuo. La proprietà reale è una delle ricchezze principali, insieme al risparmio, del ceto medio ed il conseguente deprezzamento è ulteriore elemento di difficoltà che contribuisce sempre di più a spingere verso il basso la piccola borghesia.

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